Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации.

Пермский Государственный Университет

Центр дополнительного экономического образования ПГУ

Кафедра «Оценка собственности и управление имуществом»

  .

АТТЕСТАЦИОННАЯ   РАБОТА

     На тему:    Определение стоимости бизнеса действующего предприятия
                                       на примере ООО «Предприятие А»

Выполнил:                     Слушатель курсов

Недоростков Михаил Иванович

                                                                                                                                           Проверил:                 руководитель:

   Петров Валерий Петрович

г. Пермь- 2003г.

Оглавление

 Введение                                                                                           - 3

ГЛАВА I     Научно-методические основы стоимости предприятия

1.1    Основные понятия оценки бизнеса                                                            - 4

1.2    Стандарты оценки.                                                                                           - 4

1.3    Понятие недвижимости                                                                                  - 5

1.4    Стоимость на примере недвижимости.  Виды стоимости                   - 6

1.5    Принципы оценки                     .                                                                      - 9

1.6      Подходы и методы оценки                                                                           - 10

1.7     Основные этапы  процесса оценки бизнеса                                            - 21

ГЛАВА II     Оценка действующего предприятия

2.1       Определение задания на оценку                                                                - 24

2.2       Исходные данные                                                                                           - 25

2.3       Расчет рыночной стоимости предприятия
 в рамках затратного подхода                                                                      - 30

2.4       Расчет рыночной стоимости предприятия
 в рамках сравнительного подхода                                                - 43

2.5       Расчет рыночной стоимости предприятия
в рамках доходного подхода                                                                        - 44

2.6       Заключение
об итоговой стоимости объекта оценки  ООО «Предприятие А»   - 48

Список использованной литературы                                                                      - 49

Приложения:

1. Эскизы плана здания первого и второго этажей                                                   - 51

2  Заключение по анализу финансового состояния предприятия                          - 53

3. Бухгалтерский баланс «Предприятия А» за 2002г поквартально                      - 63

                                                   ВВЕДЕНИЕ

Новая экономическая модель общества, внедрение которой началось с 1990 года, потребовала создания соответствующей инфраструктуры ее обеспечения.

Один из секторов этой инфраструктуры – институт оценки собственности.

Становление института оценки обусловлено следующими факторами:

1. Наличие разных форм собственности на имущество
2. Наличие субъектов оценочной деятельности и потребности в оценке
3. Наличие правовой базы оценки собственности.

Правовая база оценки собственности формируется Конституцией РФ,  множеством законодательных актов, руководящих и нормативных документов.

Можно выделить наиболее важные  и наиболее часто употребляемые основополагающие документы:

1)      Закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.98г «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2)    Постановление Правительства РФ  № 285 от 11.04.2001г
«О лицензировании оценочной деятельности»

3)    Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г
 «Об утверждении стандартов оценки»

4)    Постановление Правительства РФ № 316 от 08.04.2000г
«Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценки земель»

Некоторые источники определяют понятие «оценка собственности» как искусство выражать мнение в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определенной доле собственности на заданный момент времени.

С точки зрения «отцов приватизации» это правильно. Я бы даже уточнил, к какой области искусства можно отнести эту деятельность: ближе к цирковому искусству.

Вот пример. Один из граждан Российской Федерации, находясь на определенной ступени административно-командного аппарата страны, оценивает некую принадлежащую ему интеллектуальную собственность, берет в банке крупный кредит под залог этой интеллектуальной собственности и скупает медно-молибденовый комбинат или часть нефтяной промышленности Российской Федерации. (Вот это искусство!).

С точки зрения «как должно быть» понятие «оценка собственности» - это область научной деятельности, изучающая и констатирующая определенные аспекты рыночных отношений в экономике в динамике во всем ее много- и разнообразии.

С учетом принятых в последнее время Законов, стандартов и нормативных актов, мы движемся по пути от искусства к науке. Но дается это пока нелегко, поскольку вся западная экономика, которую мы пытаемся скопировать на себя, на самом деле функционирует не по провозглашенным законам свободного рынка. Как первые переселенцы скупили остров Манхеттен за ящик виски, так же происходит и сейчас: крупнейшие сделки редко бывают эквивалентными. Сырье, земля, рабочая сила Африки, России, Азии покупается за бусы и ничем не обеспеченные доллары. Эти покупки подкрепляются сильнейшими вооруженными силами, противостоять которым теперь уже не сможет никто в мире. Наглядный тому пример – вооруженная агрессия США в Ираке.

Если институт оценки собственности, курируемый в настоящее время Министерством Имущественных Отношений РФ, уверенно встанет на ноги, окрепнет и получит поддержку населения, то хотя бы в масштабах микроэкономики станет возможной соразмерная уравновешенность в рыночных отношениях.

 Глава I    Научно-методические основы оценки предприятия.

1.1    Понятие оценки бизнеса.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры с целью получения прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Таким образом оценка бизнеса в основном сводится к оценке капитала предприятия (фирмы и т.п.).

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Тогда бизнес становится объектом сделки, товаром с присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя: полезность в получении доходов и полезность в использовании.

Если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. В то же время, получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности определяют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Объектом оценки бизнеса могут быть:

à      предприятия в целом;

à      недвижимость предприятия

à      машинный парк;

à      нематериальные активы;

à      другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

Оценка бизнеса – определение стоимости имущества[1] в соответствии с поставленной целью, требованиями законодательных и руководящих документов.

1.2 Стандарты оценки.

Постановлением Госстандарта России от.18.08.98 г. №328. принят, опубликован  и введен впервые Государственный Стандарт РФ ГОСТ Р51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения».

Стандарт должен был вступить в силу с 01.01.1999г., но Постановлением Госстандарта РФ от 28.12.1998 № 471 он был отменен, даже не успев вступить в действие.

В настоящее время основным руководящим документом в области стандартизации оценки является Постановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001г[2]

Кроме вышеописанного «Стандарта», существуют Международные Стандарты Оценки, Стандарты саморегулируемых организаций оценщиков: Российского Общества Оценщиков и др., Кодексы оценщиков, например:

• СТО РОО 27-01-95, Кодекс профессиональной этики;
• СТО РОО 20-01-96, Общие понятия и принципы оценки;
• СТО РОО 20-02-96, Рыночная стоимость, как база оценки;
• СТО РОО 21-01-95, Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
• Стандарты Пермской Лиги Риэлторов и Оценщиков

1.3  Понятие недвижимости

Большую и важную часть в оценке бизнеса занимает оценка недвижимости.

Законодательно понятие недвижимости определено Гражданским Кодексом РФ[3].

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

        1. К  недвижимым  вещам  (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,  участки  недр,  обособленные  водные объекты и все, что прочно связано с землей,  то есть объекты,   перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их   назначению невозможно, в том  числе леса,  многолетние насаждения, здания, сооружения.

       К недвижимым вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания, космические объекты[4].  Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

       2. Вещи,  не  относящиеся  к  недвижимости,  включая  деньги и   ценные бумаги,  признаются движимым имуществом.  Регистрация  прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Поскольку ничто не вечно под луной, находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятие недвижимости приобрело некоторые особенности.

Потому в Учебнике[5] изложено другое определение недвижимости:

«Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.»

Различия

в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

v     здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

v     обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

v     инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

v     стационарные сооружения благоустройства территории участка;

v     элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

v     другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

1.4  Стоимость на примере недвижимости.  Виды стоимости.

Стоимость недвижимости проявляется в цене, а цена – в денежном эквиваленте.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Эквивалентом измерения выступают деньги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В соответствии с целями и условиями оценки оценщик должен выбрать вид определяемой стоимости[6]:

Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. установлены следующие виды стоимости объектов оценки:

1.      Рыночная стоимость

2.      Виды стоимости, отличные от рыночной

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком

б) стоимость замещения объекта оценки

в) стоимость воспроизводства объекта оценки

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании

д) инвестиционная стоимость объекта оценки

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки

з) утилизационная стоимость объекта оценки

и) специальная стоимость объекта оценки

В Стандарте в Статье 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки сказано, что если в заявке на оценку или нормативном правовом акте не указан конкретный вид стоимости объекта, то установлению подлежит рыночная стоимость.

Цитата:

    «В случае,  если  в нормативном правовом акте, содержащем   требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта   оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор)   не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению   подлежит рыночная стоимость данного объекта.

    Указанное правило подлежит применению и в случае использования   в  нормативном  правовом  акте  не предусмотренных настоящим   Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих   вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная   стоимость", "разумная стоимость",  "эквивалентная  стоимость",   "реальная стоимость" и других.»

Далее Стандарт разъясняет более подробно суть каждого понятия.

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Наиболее часто употребляемой и основополагающей для остальных видов стоимостей в условиях рыночной экономики является рыночная стоимость.

Понятие рыночной стоимости в законодательных документах несколько различается по форме определения.

 Закон об оценочной деятельности определяет Рыночную стоимость как «наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,  располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

    - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

    - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-                      платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Учебник практически буква в букву повторяет положение Закона, но рядом существенное дополнение: «Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости».

В Стандартах оценки сказано проще, но суть не изменена: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Налоговый Кодекс РФ (ст. 40 п.4)  под рыночной ценой товара признает «сложившуюся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии –однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых  экономических (коммерческих) условиях»,

а для целей налогообложения  (ст.40 п.1) рассматривает Рыночную стоимость как « цену работ, товаров и услуг, указанную сторонами сделки, ….пока не доказано обратное»

Оценщик должен понимать сущность рыночной стоимости и выявлять ее во всех ракурсах и условиях, не уподобляясь Государственной Налоговой Службе, которая, ухватившись за букву Закона, порой в своих инструкциях по его применению может так разъяснить эту «букву», что смысл Закона изменяется на противоположный.

1.5 Принципы оценки.

Принципы оценки прямо не определены Законодательными или Нормативными актами. Они нужны оценщику лишь лишь как теоретическая основа для понимания (обучения) и ориентации в процессе оценки. Принципы оценки являются логической матрицей процесса оценки, которая позволяет соблюсти основные требования, предъявляемые к оценке как со стороны Законодательства, так и со стороны  потребителей.

В представлении теории оценки стоимости собственности основные принципы оценки можно систематизировать следующим образом:

1.                        Основные принципы оценки, основанные на представлениях собственника;

-            принцип полезности (чем больше объект собственности удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость)

-            принцип замещения (mах. стоимость стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)

-            принцип ожидания, предвидения (определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности)

2.                        Принципы, исходя из особенностей эксплуатации;

-            принцип вклада (включение любого экономического актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости и дохода предприятия больше затрат на приобретение этого актива)

-            принцип сбалансированности и принципиальности

3.                        Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

-            принцип соответствия (стоимость объекта, не соответствующего требованиям рынка, скорее всего будет находиться на границе ниже среднего);

-            принцип конкуренции (если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов может произойти снижение стоимости)

-            принцип зависимости от внешней среды (изменение экономических, политических, социальных  и др. внешних условий)

-            принцип изменения стоимости ( в зависимости от времени)

-            принцип экономического разделения (когда объект собственности можно разделить на 2 и более имущественных интереса, увеличив общую стоимость объекта)

4.                        Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

-            свободного земельного участка

-            земельного участка с существующими улучшениями

Исходя из изученного материала, я бы дополнил вышеприведенный список

5.                        Принципами оценки исходя из требований руководящих документов:

-            независимость оценщика;

-            открытость информации для заказчика о требованиях законодательных и нормативных актов, предъявляемых к оценщику и к результатам его работы;

-            достоверность и доказательность данных, используемых для проведения оценки;

-            объективность выводов оценки;

6.                        Принципом патриотизма:

-            Если оценщик получает два или несколько равнозначных результатов, то предпочтение при окончательном расчете должно быть отдано в пользу интересов Родины в следующей иерархической последовательности:

                   деревня, село, город, район, область, республика, федерация

1.6 Подходы и методы оценки

Три подхода в оценке

Подходы к оценке определены в статье 5 Стандарта оценки. Их три:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (ст 18 Стандарта).  В случае отказа от рассмотрения какого-либо из подходов необходимо в соответствии с ситуацией оценки показать невозможность или неправомерность его применения, обосновать отказ.

Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса представлены в табл. 1

Выбор приоритета того или иного подхода и метода оценки стоимости предприятия определяется целью и функцией оценки, а также особенностями оцениваемого предприятия. Если оценка осуществляется для целей налогообложения или страхования, выбирается затратный подход. Если предприятие оценивается с целью продажи, то применяются все три подхода. Если оценивается инвестиционный проект, то основной подходом, которым заинтересуется инвестор, будет доходный.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта)

Методы оценки. Выбор методов оценки объектов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ст.6 Стандарта Оценки).

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (ст. 18 Стандарта).

Если подходов к оценке объектов всего три, то методов неисчислимое множество и еще оценщик может применять и разрабатывать свои методы. Это хорошо, что Закон позволяет оценщику думать, иначе оценку стоимости любого объекта можно было бы производить прямо в Москве, не выходя за пределы Садового кольца, нажатием кнопки в компьютере. Но тогда придется всю экономику возвращать из рыночной в командно-административную.

Оценщик может выбрать один или несколько методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципа необходимости и достаточности.

Выбранные методы должны охватывать все значащие

факторы, влияющие на величину оценочной стоимости, в том числе:

1. Спрос
2. Доходность
3. Время, период
4. Риск
5. Контроль
6. Ликвидность объекта
7. Ограничения
8. Соотношение спроса-предложения.

Основные методы оценки.

1. Метод продаж (метод цены последующей реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п. 10)
2. Метод цены однородного объекта

Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного и идентичного товара и дает их определение:

ст.40 п.6:  Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.
 ст. 40 п.7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.
     При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

1. Метод равноэффективного аналога
2. Метод прямого сравнения (по близким параметрам)
3. Метод сравнения по параметрам (параметрический)
4. Метод расчета по укрупненным нормативам
5. Метод отраслевых коэффициентов
6. Метод калькуляции затрат на изготовление (производство)
7. Метод анализа и индексации затрат (корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы за временной интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямое индексирование)
8. Метод расчета по корреляционным моделям
9. Метод эффективного возраста
10. Метод оценки ликвидационной стоимости
11. Метод рынка капитала
12. Метод капитализации доходов
13. Метод чистых активов
14. Метод дисконтирования чистых доходов
15. Метод расчета остаточной стоимости

Методы, применяемые для оценки недвижимости

В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода:

ü      метод дисконтирования денежных потоков

ü      метод прямой капитализации доходов

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

-            возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

-            тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;

-            способность учитывать конкурентные колебания;

-            способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В составе сравнительного подхода  при оценке недвижимости обычно применяют:

ü      метод рынка капитала

ü      метод сделок

ü      метод отраслевых коэффициентов

В составе затратного подхода  при оценке объектов недвижимости обычно применяют:

ü      метод чистых активов

ü      метод ликвидационной стоимости

  Метод капитализации доходов используется, если:

v            потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

v            потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                    или    

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

RK  - Коэффициент капитализации (%)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

q       нестабильность потоков доходов;

q       если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

    Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)      Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)      Расчет ставки капитализации;

3)      Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого ЧОД.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

§         ПВД – потенциальный валовой доход;

§         ДВД – действительный валовой доход;

§         ЧОД – чистый операционный доход;

§         ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:

                                    ПВД = S x C­а;

где  S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.

C­а   - арендная ставка за один кв. метр.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными ( определяемыми договором об аренде);
• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

·        с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

·        с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

·        с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

                        ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

                                  Кнд =  Дп х  Тс / Na   ;

где  Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

       Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

         Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки 

Кзагрузки  = 1 – Кнд ,  желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.

Коэффициент потерь при сборе платежей:

                                       Потери при сборе арендных платежей (ПА)

                          Кп =   ------------------------------------------------  ;

                                                             ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

                                         Па + Пнд

                       Кндп = --------------------    ;

                                            ПВД

где   Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

        Па – потери при сборе арендной платы;

        Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

                               ЧОД = ДВД – ОР    ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø      условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

-            налог на имущество;

-            страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

-            заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø      условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

-            коммунальные;

-            на содержание территории;

-            на текущие ремонтные работы;

-            заработная плата обслуживающего персонала;

-            налоги на заработную плату;

-            расходы по обеспечению безопасности;

-            расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø      расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

-            кровля

-            покрытие пола

-            санитарно-техническое оборудование

-            электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-            с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-            метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

-            метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)      Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)      Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

    Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности -  ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие.  По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:

                           Rн = Rр + Jинф.   +    Rр х Jинф  ;

                                                          Rн   -  Jинф

                               Rр = ----------------    ;

                                                       1  +     Jинф

    где:    Jинф   - индекс инфляции (годовой темп инфляции);

               Rр  - реальная ставка;

                Rн – номинальная ставка.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.

При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:

Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:

;              откуда            ;

где:    n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;

          i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)

          M­0  -  начальная сумма вкладываемого капитала  = PV – текущий
денежный поток;

          Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода
                    с учетом начисленных процентов   = CF  - денежный поток
                                                                                             на конец n-периода;

           - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.

Тогда формула примет вид:

                  Формула 2

Произведем математические преобразования:

Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )

                                        Формула 3

Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:

или

                           - формула (4)    стоимости единичного аннуитета

Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:

т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:

= ,   где  r – ставка капитализации.

Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен. 
Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования

   Метод парных сравнений.

Метод парных сравнений применяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямого сравнения продаж. Методика, разработанная И.В. Ермолкиным, позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.

Этапы расчета.

1.        Подобрать не менее трех аналогов оцениваемого объекта.

2.        Определить количество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].

3.        Составить таблицу параметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создать отдельную таблицу.

4.        Определить шкалу качественных оценок для матрицы.

5.        Рассчитать вес индекса важности по каждой строке матрицы[12], перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив из полученного произведения корень в степени n, где n – количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:

 ;    

6.        Полученные веса индексов важности нормировать, рассчитав результат нормированного отключения каждого приоритета.

;    

где Wj – вес индексов важности i –ой строки матрицы ;

        - величина нормированного отключения i –го приоритета.

7.        Рассчитать приведенное нормированное отключение каждого объекта (это ничто иное, как среднее арифметическое весов индекса важности):

 ; 

где k – количество параметров сравнения.

8.        Вычислить стоимость оцениваемого объекта:

где   -  без нулевого (без объекта оценки)

 - стоимость  i –го объекта-аналога ;   

n  - число объектов для сравнения, включая оцениваемый объект

9.        Произвести проверку результатов расчета расчетом индекса согласованности. Если индекс согласованности не превышает 0,1, значит матрица построена правильно.

Привлекательность метода высока еще потому, что имеется программа, для расчета данного метода с применением компьютера. Процесс вычисления не занимает много времени.

1.7  Основные этапы процесса оценки бизнеса.

1.7.1  Требования Стандарта по этапам проведения оценки.

Этапы проведения оценки регламентированы Стандартом:

«ст. 13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.»

Исходя из требований Стандарта и принципов оценки, можно составить более подробную технологическую карту последовательности действий, которая поможет не пропустить всех необходимых действий и ускорит процесс оценки:

1.7.2  Порядок работ по проведению оценки объекта.

Технологическая карта оценки объекта (алгоритм процесса оценки)

             I.      Заключение с Заказчиком договора об оценке

1.          Определить задачу оценки

2.          Выяснить цель оценки

3.          Проанализировать соблюдение требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством. Если оценщик не отвечает указанному требованию, сообщить об этом Заказчику и отказаться от заключения договора.

4.          Предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки  (факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке).

5.          Выяснить какой вид стоимости объекта оценки следует определить;

6.          Выяснить какое применение имеет объект до и будет иметь после события, на каких условиях осуществляется сделка

7.          Просмотреть регистрационные документы и паспорта объектов

8.          Выяснить права собственности, права владения и распоряжения объектом, (кому принадлежат и кому будут принадлежать)

9.          Изучить правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц (документы скопировать)

10.      Уяснить условия оценки по факторам, влияющим на стоимость объекта;

11.      Обговорить с Заказчиком величину, порядок и сроки оплаты денежного вознаграждения за проведение оценки объекта;

12.      Помочь Заказчику правильно составить Заявку на проведение оценки

13.      Заключить договор на проведение оценки в письменном виде в двух экземплярах. [в Договоре при необходимости указать, в каких денежных единицах должна быть выражена Итоговая величина стоимости объекта оценки и каким образом показать налоги ( в частности НДС)]

14.      Попросить у Заказчика необходимые учетные и бухгалтерские документы, изучить их. При необходимости, с разрешения собственника, снять копии.

          II.      Установление количественных и качественных характеристик объекта
(по месту расположения объекта)

1.             Произвести идентификацию объекта, сравнить учетные данные с фактическими.

2.             Произвести осмотр объекта;

3.             Выяснить эксплуатационную готовность оборудования;

4.          Оценить состояние окружающей среды, в которой находится и работает объект;

5.          Определить место и значимость объекта в комплексе и место комплекса в технологической цепочке, режим работы и загруженности, количество обслуживающего персонала, реальную производительность;

6.          Составить Акт осмотра объекта оценки

7.          Определить этап жизненного цикла, в котором находится объект оценки

8.          Выяснить способ приобретения (новым, б/у, изготовленным своими силами)

9.          Изучить данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;

10.      Определить место объекта в системе классификации, степень его специализации и исполнения (стандартное универсальное; серийно выпускаемое в стране или за рубежом; специализированное на базе универсального; специальное, изготовленное по индивидуальному заказу; отечественное; импортное; фирменное)

11.      Попытаться найти или выяснить на предприятии техническую и эксплуатационную характеристику объекта оценки;

12.      Снять копии со всех имеющихся документов.

       III.       Анализ рынка, к которому относится объект оценки .

1.         Собрать информацию, необходимую для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другую информацию, связанную с объектом оценки;

2.         Изучить параметры, техническую и эксплуатационную характеристику объекта по имеющимся документам или по найденным аналогам;

3.         Определить место объекта в системе классификации по различным классификаторам

4.         Найти по классификаторам аналоги и идентичные объекты

5.         Определить и проанализировать рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновать их выбор.

6.         Собрать информацию рынка по купле-продаже, спросу и предложениям аналогов и идентичных объектов;

        IV.      Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

1.         Проанализировать возможность применения всех трех подходов к оценке объекта: затратного, доходного и сравнительного;

2.         При невозможности применения какого-либо из методов произвести обоснование отказа от его применения;

3.         Примерно прикинуть соотношение между значимостью результатов, которые будут получены применением разных подходов, выявить определяющий подход, на который в процессе оценки следует обратить особое внимание;

4.         Осуществить необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации:

-         Выбрать первый (второй, третий – какой более прост в выполнении) подход, определить метод или методы и начать расчеты. (Начинать рано или поздно с чего-то нужно, тем более, что львиная доля работы по времени уже выполнена.)

-         Выбрать второй подход, определить методы и тоже считать! (Глаза боятся, а руки делают!)

-         аналогично п. 5 и 6. рассчитать третий подход.

           V.      Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

1.         Составить сравнительную таблицу

2.         Рассчитать весовое соотношение значимости результатов, полученных разными подходами

3.         Вычислить «Итоговую величину стоимости объекта оценки» (Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное).

        VI.      Составление и передача заказчику отчета об оценке.

1.         В отчете указать:

-           дата составления и порядковый номер отчета

-           дата проведения оценки объекта;

-           основание для проведения оценщиком оценки объекта

-           юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

-           используемые стандарты   оценки

-           цели и задачи проведения оценки объекта оценки

-           точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,   принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и   балансовая стоимость данного объекта оценки;

-           перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих   количественные и качественные характеристики объекта оценки

-           стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-           критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (при определении не рыночной стоимости).

-           иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта   оценки, отраженных в отчете.

-           иные сведения, являющиеся, по   мнению  оценщика,  существенно важными для полноты отражения   примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта   оценки.

2.         Отчет исполнить в двух или трех экземплярах (по желанию Заказчика).

3.         Собственноручно подписать отчет и заверить печатью
Третий (второй) экземпляр отчета и Заявки-Договора хранить в течение 4 лет[13] (Налоговый Кодекс ЧастьI, ст23 п. 8)

ГЛАВА II    Оценка действующего предприятия.

2.1. Определение задания на оценку.

Согласно Договора N 18/2003 от «02» марта 2003 года ОЦЕНЩИК получил заказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимости торгово-закупочного «Предприятия-А»[14], расположенного по адресу: Пермская область, г.Нытва, ул. Сидорова-5, для принятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга), решения вопроса о возможности продажи объекта.

В ходе осуществления оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия за 2002 год, данные, представленные Заказчиком и данные собственного визуального осмотра.

Рассматриваемое предприятие существует с 2001 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение на рынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.

Заказчик: Общество с Ограниченной Ответственностью  «Предприятие А», в лице директора Иванова Ивана Ивановича..

Адрес Заказчика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5

ИНН 8602190258

р\сч 40802810549170000000, Корр. счет номер 30101810900000000603 в Нытвенском
1631 ОСБ Западно-Уральского Банка Сбербанка РФ г. Пермь БИК 047102870.

ОЦЕНЩИК:  Предприниматель без образования юридического лица
                                                     Недоростков Михаил Иванович

Адрес Оценщика: Российская Федерация, Пермская область,
                                                г. Нытва, ул. Симонова 16/5-10, тел. (342-72) 3-08-49.

Оценщик осуществляет свою деятельность на основании лицензии на право осуществления деятельности по оценке от 07 февраля 2002 года, номер 003455,
выданной Департаментом Имущественных Отношений Администрации Пермской области сроком до 07 февраля 2005 года.

Гражданско-правовая ответственность Оценщика вследствие причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована страховым обществом «Пермь-Аско» (ООО), полис номер И2Ю N2 068594 от 08.07.2002г,

(Нытвенское отделение, Краснокамский Филиал,
617000, г. Нытва, ул. Комсомольская 28-21, тел. 3-04-11)

2.1.1   Цель оценки: Определение рыночной стоимости для продажи.

Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

стороны, участвующие в сделке, хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за объект собственности, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости.

Цена реальной сделки может отличаться от оценочной рыночной стоимости, что определяется мотивами сторон, умением вести переговоры, от условий сделки и других факторов.

2.1.2   Дата оценки: по состоянию на 23 марта 2003 года.

Под датой оценки в настоящем отчете понимается:

Расчетная величина рыночной стоимости, полученная в результате настоящего анализа, действительна только на вышеуказанную дату. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил и могут вызывать изменения как общего уровня цен так и относительной покупательной способности денег.

Дата осмотра объекта   23.03.03г

Дата составления отчета  08.04.03г

 2.1.3  Состав оцениваемых прав: Полное право собственности.

Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.

2.1.4. Функция оценки: Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения стоимости будут использованы в качестве консультации при совершении возможной сделки купли-продажи оцениваемого объекта.

2.2  Исходные данные

         2.2.1   Применяемые стандарты оценки:

• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

2.2.2   Осмотр объектА оценки и СБОР данных

Внешний осмотр оцениваемого объекта производился 23 марта 2003 года.

Справочная и техническая информация, необходимая для расчетов, предоставлена Заказчиком. Для получения дополнительной информации были проведены интервью с руководителями и ответственными лицами.

Основные характеристики объекта.

Продукция

поставляется центрозавозом через головное предприятие в составе холдинга от нескольких заводов-изготовителей.

ü       Керамическая посуда,

ü       кухонные вытяжки (вентиляционные устройства)

ü       пластиковая посуда

ü       вешалки бытовые и офисные для одежды

Заказчики

Заказчиком продукции предприятия являются организации розничной торговли (в том числе и частные предприниматели) по территории Пермской области. Рассматривается возможность заключения договоров с организациями соседних областей.

Рынок сбыта и основные конкуренты

          Рынок сбыта характеризуется в основном мелкими частными предпринимателями – 30%. Основной конкурент – отечественный предприниматель среднего звена занимает около 30% рынка сбыта. Предметом конкуренции является ассортимент и цена продукции. Основной конкурент выигрывает в цене, проигрывает в ассортименте.

Структура управления и персонал

По состоянию на 23.03.03г. в штате ООО "Предпритие А" состояло 12 работников
из них:

С  1 декабря 2002 года принят на работу 1 человек, уволено – нет. 

Образовательный уровень работающих на предприятии выглядит следующим образом.

Образовательный уровень персонала предприятия

Таблица № 3.3.

Средняя заработная плата на предприятии на 01.03.2003 года составляла  1200 рублей или в пересчете в доллары США – $ 38 в месяц.

Руководящий состав предприятия:

Выводы

        1. ООО "Предприятие А" - это вновь сформированное  предприятие. Штат  предприятия укомплектован опытными  работниками.

        2. В настоящее время предприятие наращивает объем производства. Предприятие обладает значительным интеллектуальным потенциалом и поддержкой вышестоящей организации холдинга. Рынок сбыта освоен только на 5% свободного от конкурентов объема.

           3. С выходом на проектную мощность предприятие имеет шансы занять нишу на внутреннем рынке оптовой торговли посудой в Пермской области, оцениваемую в 30% от емкости всего рынка.

Анализ бухгалтерского баланса

  ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Пермская область образована 03.10.38г. В состав области входит 1 национальный округ. Территория 160,6 тыс. кв. км. Население по данным 1968 года – 3076 тыс. чел., в том числе городское 2091 тыс. чел, сельское – 985 тыс чел. Расстояние от Москвы до Перми – 1680 км. От Москвы до Нытвы – 1570км[15].

В состав Пермской области входят 12 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 56 рабочих поселков, 503 сельсовета.[16]

Город Нытва является районным центром среднего масштаба. Основные отрасли – дерево- и металлообработка. Дата основания города 1756 год на базе Нытвенского медеплавильного завода. Статус города присвоен в 1942 году[17]. Площадь города 2 524 га[18]. Среднестатистическая численность населения Нытвенского района порядка 52 тысяч человек[19], города Нытва – 22 тыс. чел. По состоянию на 2000 г из 52100 чел населения района более 50% состояли на учете в управлении социальной защиты населения. Большую часть рабочих мест обеспечивает градообразующее предприятие – металлургический завод ОАО «Нытва, которое находится на расстоянии 5 км от объекта оценки.  В настоящее время на заводе происходит передел собственности между Москвой и Самарой, частичное перепрофилирование завода на выпуск продукции для ОАО АвтоВАЗ, сокращение численности рабочих мест до 20%.

В городе имеются также два мелких мясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающих предприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых (производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие и одна Станция технического обслуживания автомобилей.

Комбинат Строительных Конструкций, построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Остался только главный производственный корпус, в котором частный предприниматель пытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкций для оборудования нефтяной и газовой промышленности.

Завод «Металлист» (производство овощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен. Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.

Город расположен в 5 км от автомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находится развилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казань и по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожная станция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.

Описываемый земельный участок расположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся в настоящее время в состоянии упадка.  С южной и юго-восточной стороны участка находятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельные годы частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабжения отсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-за заболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях. Ближайшие пункты водоснабжения:

ü      колодец типа «журавль» на расстоянии 1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);

ü      водоразборная колонка на улице на расстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)

ü      водонапорная башня на железнодорожной станции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)

Окружающая застройка – частные деревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожная ветка длиной 1км от железнодорожной станции.  Сети канализации, водо- и газоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.

В 20 метрах от участка проходит центральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузового автотранспорта.

На расстоянии 1км находится действующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 км разрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останки завода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория с железнодорожным тупиком).

Оцениваемый земельный участок относится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая к территории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адрес земельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.

Местоположение здания выгодно подходит для использования в качестве объекта административно-промышленного назначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемого объекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитая окружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качестве магазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключено из-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.

Состояние экологии удовлетворительное, в среднем по городу.

2.3    РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

Общие положения.

Затратный (или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1)       Оценивается рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования

2)       Выявляются и оцениваются нематериальные активы

3)       Определяется рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных

4)       Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость

5)       Оценивается дебиторская задолженность

6)       Оцениваются расходы будущих периодов

7)       Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость

8)       Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского баланса.

Оценка административно-хозяйственного здания
                                                методом расчета стоимости замещения

Основные характеристики объекта.

Особые отметки по описанию здания.

Подвальное помещение отсутствует. Пол в коридорах выложен мелкой плиткой 10х10см.

В комнатах имеется настил из досок, покрытый фанерой и линолеумом. Система отопления смонтирована в 2002 году: батареи из чугунных секций, трубопроводы пластиковые. Отопление автономное от электрокотла мощностью 12кВт, установленного в одном из помещений на 1 этаже здания. Имеется две работающие телефонные линии. Техническая вода из небольшой скважины электронасосом подается из бака-накопителя емкостью 1куб.м. по внутренней сети водопровода в туалеты на первом и втором этаже. Питьевая вода привозная.

На первом этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.1 в приложении №5):

ü      тамбур  2,5х1,5 м

ü      вестибюль  2,5м х 4 м

ü      5 помещений со входами из общего коридора: 

-        9,5 х 3,9 м

-        5,1 х 3,9м

-        2,5 х 5,6 м

-        9,7 х 5,6 м 

ü      помещение  5,7 м х 5,6 м с перегородкой, планируемое под сауну и душ;

ü      туалет

ü      помещение 5,4 х 3,9 м, разделенное перегородкой под электрощитовую, отопительный котел и место для оператора.

На втором этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.2 в приложении № 5):

ü      9 помещений со входами и общего коридора: 

1)      5,8 х 3,85 м;

2)      5,8 х 3,85 м;

3)      2,9 х 3,85 м;

4)      2,9 х 3,85 м;

5)      3,3 х 3,85 м;

6)      5,7 х 5,6 м;

7)      3,1 х 5,6 м;

8)      2,8 х 5,6 м;

9)      4,8 х 5,6 м

ü       туалеты;

ü       запасной выход на улицу с металлической лестницей;

ü       накопительный бак с технической водой в одном из помещений

Расчет стоимости аналога объекта методом укрупненных нормативов.

 (по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости[20])

Выбор сборника, соответствующего типу здания по назначению:

СБОРНИК № 26

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ВСОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ ИОРГАНИЗАЦИЯХ

Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР

Определение аналога по типу и назначению. Поиск соответствующей таблицы.

Том 2 сборника 26. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания

Отдел III. Административные и коммунально-бытовые здания

Таблица 52. Административные здания двухэтажные кирпичные

Характеристика

Фундаменты бутобетонные ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия из гипсобетонных плит. Перекрытия железобетонные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы печным отоплением, канализацией (люфт-клозеты), освещением, радио и телефоном. Группа капитальности I.

Таблица 52

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Объем здания до 10000 куб. м

Территориальные     вид внутренней отделки

пояса  простая          повышенная

а                      б

1          19,1                 20,4

2          20,2                 21,6

3          21,4                 22,9

4          22,5                 24,1

5          23,8                 25,4

6          38,2                 40,8

7          46,7                 49,9

8          49,6                 53

9          53,4                 57,1

Примечание 1. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Вид внутреннегоблагоустройства                         а          б

Электроосвещение                                                 2,4       2,2

Радио                                                                        0,5       0,4

Телефон                                                                    0,8       0,7

Печное отопление                                                   4,7       4,2

Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства стоимость последних определять в следующих размерах:

центрального отопления     4,1 %

водопровода  0,8 %

канализации  0,7 %

телевидения  1 %

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %

(к табл. 52)

№п.п.  Наименование                                             а          б

1          Фундаменты                                                 9          8

2          Стены и перегородки Перекрытия            21        19

3         Перекрытия                                                   14        13

4          Кровля                                                          4          3

5          Полы                                                             8          10

6          Проемы                                                         10        9

7          Отделочные работы                                    16        21

8          Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства          9

9          Прочие работы                                             9          9

Итого                                                                        100      100

В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания  выбрано типовое двухэтажное административное кирпичное здание со следующими характеристиками:

ü             группа капитальности - первая

ü             фундаменты – железобетонные ленточные

ü             основной тип стен – кирпичные оштукатуренныеъ

ü             перекрытия – железобетонные

ü             кровля рулонная по железобетонным плитам

ü             полы цементные и покрытые линолеумом

ü             внутренняя отделка обычная

ü             центральное отопление

ü             канализация

ü             освещение

ü             телефон

Восстановительная стоимость 1м3 здания в ценах 1969г. для второго территориального ценового пояса, 2-го климатического района составляет 20 руб 20 коп. при расчетном объеме до 10 000м3. . (УПВС, сб.№ 26, табл. 52).

Удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС составляют:

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV  климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент  (см. техническая часть УПВС N 26). В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.

Восстановительная стоимость подвала (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара) используемого под служебные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 м3, принятую для оценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов. (Стр. 29 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом здании подвал отсутствует.

Восстановительная стоимость здания с мансардой (помещением, которое устроено в габаритах чердачного пространства и находится под общей крышей здания) рассчитывается с применением поправки 0,97 (Стр. 33 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом объекте мансарда отсутствует.

Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.

Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7

Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 20,2 х 1,0 = 20,20 рублей.

Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

С 69 =C х V х К=руб., где:

С - скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;

V - расчетный объем;

K - коэффициент корректировки.

Строительный объем оцениваемого здания 2 282 м3.

Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:

С 69 =20,20 руб х 2 282м3 х 1.07 = 46 096 рублей.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.

C = C 69 х К 69-84 х К 84-91 х К 91-11.00, где:

С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.

К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19

К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов.  Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 =  39, 477

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C 23.03.2003= C 69 х И 69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

                          Общий физический износ объекта оценки

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом
на дату оценки 23 марта 2003 года,
составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа:    = 1 601 300 руб

Оценка административно-хозяйственного здания
в рамках сравнительного подхода.

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной  преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.

Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

В результате расчетов стоимость объекта установлена  1 750 000 руб

ВЫВОД:  Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила   1 750 000 руб

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.

Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования.

        (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

§         при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

§         при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

§         здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:

Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.

Заключение

об итоговой величине стоимости объекта оценки :
(Административно-хозяйственное здание)

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

ВЫВОД:   Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания  по состоянию на 23.03.03г

 составляет     __ _ _1 389 800_ _ __     рублей

(Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)

в том числе НДС 20%   _ _ _ _231 633 _ _ _ _   руб

Заключение

о величине стоимости предприятия,  исчисленной в рамках затратного подхода

Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

ВЫВОД:   Рыночная стоимость предъявленного к оценке «Предприятия А»,

исчисленная в рамках затратного подхода

составляет     __ _ _1 322 300_ _ __     рублей

2.4 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет  различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.

В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:

1)  метод рынка капитала - основан на ценах на акции сходных компаний на отечественном и зарубежном фондовом рынке;

2)  метод сделок - основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций в сходных компаниях;

3)  метод отраслевой оценки - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в различных отраслях.

Под компаниями-аналогами понимаются компании, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией. В идеале, компании-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, то может оказаться необходимым изучение компаний других отраслей. Однако, в последнем случае необходимо, чтобы компании были сопоставимы по размерам, финансовым характеристикам, зависимостям от экономических циклов. Информация об аналогах может браться как с отечественного, так и с зарубежного фондового рынка, но в случае использования зарубежных аналогов в расчетах должна быть учтена поправка на различный уровень странового риска.

Оценщик не располагает достаточной информацией о сопоставимых компаниях, рынок аналогичных объектов в рассматриваемом регионе отсутствует, достоверной информации по сделкам купли-продажи таких объектов нет.

Поэтому применить метод сравнительного анализа продаж не представляется возможным.

ВЫВОД:  Ввиду отсутствия в распоряжении оценщика достаточной достоверной информации о сопоставимых предприятиях, сравнительный подход в данной оценке не применяется

2.5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

В основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ “риск-доходность” является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

     Для расчета стоимости  доходным подходом могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности  применения.

     Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. Так как рассматриваемое предприятие  функционирует менее года, поэтому отсутствие ретроспективных данных  затрудняет использовать метод капитализации.

     Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, отсутствием планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

Оцениваемое в данной работе предприятие образовалось недавно. В распоряжении оценщика имеются только сведения о бухгалтерской отчетности за один год. Есть смысл произвести оценку методом дисконтирования денежных потоков, рассмотрев развитие предприятия на основе квартальной отчетности:  пять кварталов прогнозируемого периода и два квартала постпрогнозного периода.

Расчеты проведены по двум вариантам:

·        оптимистическому

·        пессимистическому

Поскольку прогнозный период короткий, предприятие уже имеет беспроцентный кредит в виде поставленных под реализацию товаров, а расширение производства по сложившейся ситуации больше зависит от времени, чем от наличия денежных средств, возможность получения кредита не рассматривается.

Выбор модели денежного потока.

Для определения денежного потока выбрана модель ДП для собственного капитала.

Рассматривается рыночная стоимость собственного капитала предприятия

Определение длительности прогнозного периода.

Так как в распоряжении оценщика имеется только короткий ретроспективный срок финансового анализа предприятия, для более точного расчета прогнозный период рассматривается поквартально.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднеквартальные темпы роста валовой выручки прогнозируемом периоде определены на уровне. 20%

Анализ и прогноз расходов

Расчет величины денежного потока

Определение ставки дисконта

Ставку дисконта можно рассчитать по формуле:

где:

R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf = 13   (безрисковая ставка дохода);

β=1  - коэффициент бета (отраслевой);

Rm – общая доходность рынка в целом;

S1 – премия для вложения денег в малое предприятие;

S2 – премия для вложения денег в большое предприятие.

С – страновой риск

Можно рассчитать методом кумулятивного построения.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков
и стоимости в постпрогнозный период.

Заключение

о величине стоимости предприятия,  исчисленной в рамках доходного подхода

Рыночная стоимость предприятия,
                       исчисленная в рамках доходного подхода,
                                                                                                 составляет   2 472 600 руб

2.6   З А К Л Ю Ч Е Н И Е

об итоговой величине стоимости объекта оценки «Предприятие А»:

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

Рыночная стоимость объекта оценки «Предприятие А»

по состоянию на 23.03.03г

составляет  _ _ _ _ _ 2 012 500_ _ _ _ _ _руб

 (Два миллиона двенадцать тысяч пятьсот рублей)

в том числе НДС 20%  _ _ 335 417_ _ _ _  руб

Сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными:

Ограничения и пределы применения полученного результата.

В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, не проводится. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

Техническое описание состояния объектов составлено по данным наружного осмотра, Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем визуального осмотра, либо изучения предоставленной документации или другой информации.

                         оценщик                                      =Недоростков М.И.=

Список использованной литературы

1.      Личный Конспект занятий по предметам обучения.

2.      Учебник «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А.Федотова, изд. Финансы и статистика, г. Москва, 2002г.,508стр.

3.      Учебник «Оценка недвижимости», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, изд. Финансы и статистика, г. Москва, 2003г.,493стр.

4.      Учебник для ВУЗов «Оценка бизнеса», В Есипов, Г. Маховикова, В. Терехов, изд. Санкт-Петербург, 2001г., 415стр

5.      «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», учебно-практическое пособие,  Коллектив авторов под общей редакцией Назарова О.С. и Третьякова Э.А., изд. «Дело», г. Москва, 1998г

6.      Методическое Руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состоянию на момент предъявления, РД-37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, изд. Москва, 2001г

7.      Методическое руководство для экспертов
«Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств», изд. г. Санк-Петербург 2001г, Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы (РФЦСЭ), 2001г, 62стр

8.      Федеральный Закон от 29.07.98 N 135-ФЗ" Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "Собрание законодательства РФ", 03.08.98, N 31, ст. 3813 с изменениями и дополнениями  № 143-ФЗ от 14.11.2002г

9.      Гражданский Кодекс РФ, часть первая, часть вторая, изд. ТД «Герда», Москва,98г.

10.  Налоговый Кодекс РФ, часть I и часть II,

11.  Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519
"Об утверждении стандартов оценки", изд. Москва,2001г

12.  ГОСТ 25478-91 Автотранспортные средства. Требования к техническому состоянию по условиям безопасности движения. Методы проверки.: Госстандарт России, 1995г, 36с.

13.  «Международные стандарты оценки», книга 1.
Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина.
Книга подготовлена и выпущена в рамках совместного проекта Государственного университета  управления и Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров.
Москва,: ОАО "Типография "Новости", 2000. - 264 с.

14.  Рынок и оценка недвижимости, Новиков Б.Д., изд. Москва, 2000г, 510 стр.

15.  «Введение в оценку транспортных средств», Ю.В. Андрианов, изд. Москва,1996г

16.  Общая теория статистики, И.И. Елисеева, М.М. Юзбашев, изд. «Финансы и статистика», г. Москва, 2002г.

17.  «Определение рыночной цены товара» В.Г. Рольгайзер, судья Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа,  
«Арбитражная налоговая практика», 2001, № 3.

18.  Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов, Филип Д. Пардо, МБА, АМ  и Джеймс С. Ригби, Мл., ДГБ, МБА, АОО, #"1.files/image025.jpg">